Dans les Alpes-Maritimes, tout n’est parfois qu’affaire de vitrine. L’esthétique est bien orchestrée, les palmiers donnent le ton, les mouettes le tempo. Mais en ce qui concerne la loi littoral, la vitrine masque l’arrière-boutique et le tenancier n’a aucun intérêt à vous faire faire le tour du propriétaire. Buzzles vous propose de jeter un coup d’œil par le trou de la serrure.

« Si vous commencez à travailler sur les plages de la Côte d’Azur, vous n’allez pas être déçus », nous avait lancé Jean-Noël Falcou, conseiller municipal élu de la mairie de Golfe-Juan et représentant de l’association « Anticor » (comprenez anticorruption en politique) en PACA. Ce trentenaire mince d’un bon mètre quatre vingt-dix sait de quoi il parle. Depuis des années, il travaille, dossier par dossier, sur les pratiques obscures qui gangrènent la Côte d’Azur. C’est lui qui a révélé l’affaire du Château Robert et déposé plainte pour corruption et détournement de biens publics contre l’ancienne majorité de Golfe-Juan. C’est aussi lui qui a fait condamner l’ancienne équipe municipale en place par la Commission d’accès aux Documents Administratifs pour non-communication de documents publics. «Vous n’allez pas être déçus », répétait-il, l’œil malicieux. Il ne s’était pas trompé.

Passe-droit sur la Riviera

Qui n’a jamais rêvé d’installer une luxueuse villa au bord du rivage azuréen ? Pas grand monde, sans doute. En théorie, les constructions à proximité de la mer sont encadrées par la loi. Mais sur la Côte d’Azur, la spéculation immobilière semble profiter du laxisme des autorités. Pour comprendre ces pratiques frauduleuses, il faut remonter dans le temps, au fil des lois, des décrets et des convoitises de riches entrepreneurs, parfois peu recommandables.

En 1986, l’Assemblée Nationale adopte la loi littoral à l’unanimité. Après avoir pris conscience de la valeur patrimoniale et de l’importance économique du littoral, il a été décidé de protéger ce « joyau » des multiples désirs qu’il génère. C’est ainsi que l’aménagement des côtes françaises s’est vu juridiquement protégé des excès de la spéculation immobilière et a permis le libre accès au public sur les sentiers littoraux. La première règle posée par cette loi interdit toute construction à 100 mètres du haut rivage (à l’exception des espaces déjà urbanisés). Pourtant, sur la Riviera, il semble que le temps se soit arrêté en 1985…

Hélène Constanty nous accueille dans son appartement sur les hauteurs de Nice. Journaliste à Mediapart, elle est l’auteur de « Razzia sur la Riviera », une enquête de trois cents pages sur les multiples malversations « entre Cannes et Menton », publiée en 2015 : « Face aux pressions spéculatives à l’œuvre sur la Côte d’Azur, la loi littoral est en permanence menacée. Acheter un terrain inconstructible, car protégé par la loi, et obtenir le droit d’y bâtir une villa est un moyen plus sûr de s’enrichir que de passer des soirées à jouer au casino. Pour empêcher les spéculateurs d’y parvenir, il faudrait des contre-pouvoirs d’une puissance équivalente. Or, c’est loin d’être le cas. » Et pour cause, la liste des constructions sans permis n’en finit plus.

Petites histoires entre amis

En 1990, la famille Italienne Caltagirone obtient un permis de construire juste à côté du sémaphore de l’extrémité du cap Ferrat, illégalement. Au cap de Nice, les promeneurs doivent faire un grand détour lorsqu’ils atteignent l’ancien Palais Maeterlinck, devenu résidence d’appartement de luxe. L’accès est interdit. Pourtant, le concept du sentier littoral (1) oblige toute construction à laisser trois mètres en bordure de toutes côtes du domaine public maritime pour que les citoyens puissent y accéder.

En 1979, la famille royale d’Arabie Saoudite s’est octroyée une villa sur les bords de Golfe-Juan, à Vallauris. La propriété, qui s’étend sur un kilomètre, n’a, pour autant, pas réussi à satisfaire l’appétit du prince qui a décidé de l’agrandir. Trois villas supplémentaires devaient être construites, illégalement. Mais qu’importe, le permis est accordé en 2002 par Alain Gumel, l’ex-maire de Vallauris. Finalement, la famille princière, qui a dû perdre goût à la construction de ses villas, a revendu le terrain à la ville de Vallauris pour une valeur de 300 000 euros. Cadeau des contribuables. Le terrain est aujourd’hui abandonné et fermé au public comme le rapporte Hélène Constanty dans « Razzia sur la Riviera ».

En 2014, à Cannes, René Rinaldi, maître d’œuvre de trois villas de luxe bâties dans le quartier de la Californie, a été condamné à 18 mois de prison avec sursis et 300 000 euros d’amende pour avoir démoli, puis construit trois villas sans autorisation. La SARL JR Rinaldi, appartenant, comme son nom l’indique, au maître d’œuvre, à été condamnée à un million d’euros d’amende. Mais combien sont-ils à passer entre les mailles du filet ? Dans les Alpes-Maritimes, le jeu du chat et de la souris continue. Ils sont beaucoup à agrandir leur villa en toute illégalité, en profitant parfois, du laxisme de certains élus. Mais l’État semble enfin prendre la problématique à bras le corps, vingt ans après. La conquête du littoral en prend un coup. Il n’y a cependant pas que les riches particuliers qui enfreignent les règles, les commerces qui bordent la Méditerranée sont eux aussi sous le joug de sanctions, pour construction illégale.

Le bourbier des délégations de service public

Concrètement, pour exercer une activité en bord de mer, il faut postuler auprès des mairies (si on décide de respecter la loi). C’est ce qui s’appelle une délégation de service public ou DSP. À la clef, une parcelle de plage pour une durée de 12 ans maximum, concédée par la ville. Ces contrats sont renouvelables. Ainsi, les hôtels de la Croisette, comme la plupart des commerces en bord de mer de la région jouissent de ces concessions depuis des dizaines d’années et peuvent exercer leur activité.

À Golfe-Juan, dans la commune de Vallauris, la situation est déroutante. En 2004, les concessions des activités en bord de plage touchent à leur fin. Il faut donc renouveler un contrat avec la mairie. En théorie, il aurait fallu, conformément à la loi littoral (2), détruire les constructions « en dur » pour les remplacer par des constructions « démontables » comme le notifiait le décret du 29 mars 2004 (3). Mais les plagistes ne l’ont pas entendu de cette oreille et ont refusé de détruire leurs commerces. La mairie d’Alain Gumel a décidé de ne pas renouveler les concessions tout en laissant les plagistes continuer leurs affaires. C’est ainsi que, depuis 13 ans, les plages sont occupées sans droits ni titres par des commerçants qui ne reversent pas un euro à la ville.

Mais en 2014, le ton change. L’État semble vouloir reconquérir son domaine maritime et ordonne la destruction des constructions illégales pour le mois d’octobre, avant de se rétracter et de laisser un an de plus aux plagistes afin de renouveler les concessions « en bonne et due forme ». « La loi littoral a commencé à être appliquée timidement en 2014. Avant, les pouvoirs publics ne s’y intéressaient pas », nous explique Jean-Noël Falcou. Le 21 mai 2015, la sanction tombe, les établissements du Soleil, à Cagnes-sur-Mer, sont condamnés pour « exécution de travaux non autorisés » à 200 000 euros d’amende dont 125 000 avec sursis (4). Un an plus tard, le 22 septembre 2016, quatre exploitants de plages de Golfe-Juan reçoivent un PV de grandes voiries pour « occupation du domaine public non autorisée ». Au total sur la Côte d’Azur, des dizaines et des dizaines de commerces sont menacés de destruction. À Cannes, à l’occasion du renouvellement des concessions en 2017, trois ou quatre plages privées risquent d’être à leur tour rayées de la Croisette.

Pour autant, les « paillotes », comme on les appelle, représentent un enjeu économique important. Cannes dispose au total de 37 concessions qui génèrent environ 40 millions d’euros de chiffre d’affaires et emploient 800 personnes dont la moitié en CDI. Antibes est la commune qui compte le plus de concessions (45 établissements) dont le chiffre d’affaires flirte avec les 35 millions d’euros annuels. La ville de Cagnes regroupe six établissements pour un chiffre d’affaires annuel de plus de 3 millions d’euros. Elles reversent à la commune une redevance d’environ 150.000 euros et permettent d’injecter 1 million d’euros dans l’économie locale sous forme d’achats fournisseurs (5).

La contre-attaque

Avec de tels arguments, les plagistes et les mairies tentent de sauver les meubles. Et cela fonctionne. La mairie de Vallauris a reçu une amende de grandes voiries en 2015 puisqu’elle est « celle qui a commis l’action qui est à l’origine de l’infraction et qui la laisse perdurer depuis des années ». La ville devait payer 500 euros d’astreinte par jour. Mais, finalement, le verdict a été annulé. La justice acceptant un recours de la mairie qui assurait ne pas pouvoir être en faute puisqu’il n’y avait pas eu de concession signée après 2003… Un paradoxe.

Les plagistes sont inquiets par ce revirement de situation. C’est ce que nous explique Michel Chevillon, président de l’Union des métiers et des industries de l’hôtellerie. Le propriétaire du Croisette Beach, à Cannes, parle d’une situation « ubuesque » pour les commerçants : « On marche sur la tête. L’État a mis 20 ans à appliquer ses propres règles, il n’avait qu’à faire son boulot avant. D’autant que la loi littoral est rétroactive (6). Il y a des constructions qui sont ici depuis près de cent ans et il va falloir tout détruire, le tout à la charge de l’exploitant. » L’autre point de rupture dans cette affaire, c’est la possible fermeture définitive de bars qui ont fait la renommée de la Côte d’Azur. C’est le cas du restaurant Tétou à Golfe- Juan, centenaire du bord de mer ou le Marco Polo de Théoule-sur-Mer. Le bras de fer risque d’être long. Les mairies soutiennent majoritairement les plagistes. « L’emploi et l’économie sont des arguments de poids dans ce dossier. Malheureusement, aucune étude indépendante n’a été réalisée. On ne peut pas connaître les retombées économiques en cas d’application stricte de la loi, ni l’éventuelle création d’emploi », ajoute Jean-Noël Falcou.

Alors, quel avenir pour les activités balnéaires sur la Côte d’Azur ? Les procédures se multiplient, les plagistes se mobilisent, les mairies tentent tant bien que mal de s’adapter. Il semble qu’en PACA, on se soit laissé surprendre par le soudain intérêt pour l’application de la loi. À Golfe-Juan, une réunion publique sera organisée en décembre pour discuter des prochains avancements du dossier. Buzzles s’y rendra. À Cannes comme à Antibes, le renouvellement des concessions en 2017 risque de faire beaucoup de bruit dans le débat public.

Etienne Merle

Sylvain Poulet

(1) Le concept de sentier littoral est établi par la loi n° 1285 du 31 décembre 1976, qui reprend un usage napoléonien du Code civil français.

(2) Les plages faisant partie du domaine public maritime de l’État, leur exploitation touristique et l’installation de bâtiments ou d’équipements (paillote, buvette, snack, bungalow, cabine, boutique de plage…) sont soumises à une réglementation particulière et doivent faire l’objet d’une concession.

(3) Décret n° 2004-310 du 29 mars 2004 relatif aux espaces remarquables du littoral et modifiant le code de l’urbanisme

(4) Côte d’Azur : les paillotes en rogne Le Figaro du 26 mai 2015

(5) audits Authentis réalisés de 2009 à 2013 à la demande du FNPR.

(6) La rétroactivité est la caractéristique d’une norme juridique qui règle des situations nées avant son adoption.